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什么叫旅游综合体?
闽南网-福建主流媒体,闽南门户网站  发布时间: 2020-07-27 20:13

  什么叫旅游综合体?。. 旅游综合体” “旅游综合体”的概念,实际上来自于我们所熟悉的“城市综合体”, 但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础,融合商业零 售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐四大核心功能于

  . 旅游综合体” “旅游综合体”的概念,实际上来自于我们所熟悉的“城市综合体”, 但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础,融合商业零 售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐四大核心功能于一体 的“城中之城”(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体)。而“旅游 综合体”,有时也称之为“休闲综合体”或“度假综合体”,是指基于 一定的旅游资源与土地基础,以旅游休闲为导向进行土地综合开发而 形成的,以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区 为核心功能构架,整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。作为聚集综 合旅游功能的特定空间,旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区,也是 一个旅游经济系统,并有可能成为一个旅游休闲目的地。 1 发展 一、何为“旅游综合体” 2.1 (一)概念 2.2 (二)特征 2.3 (三)作用 二、“旅游综合体”有哪些类别 三、如何打造“旅游综合体” 4.1 (一)确立综合打造为指向 4.2 (二)确立定位突破为先导 4.3 (三)确立功能构架为核心 4.4 (四)确立操作运营为支撑 ;.. . 根据世界度假经济规律,据《中国旅游综合体行业开发运营模式 与投资战略规划分析报告前瞻》统计显示,人均 GDP 达到 3000 美元 以上,将全面进入度假时代。截至 2012 年,我国绝大部分城市已超 过 3000 美元,部分城市、省份如北京、天津、上海已超过 10000 美 元。中国旅游业已经从大众观光的“门票旅游时代”向深度休闲度假 的“泛旅游时代”转变,在此背景下,融合了观光、游乐、休闲、运 动、会议、度假、体验、居住等多种旅游功能的旅游综合体成为满足 人们多样化度假需求的必由目的地。 近年来,为更好地顺应市场的需求、创造更大的综合效益,政府 机构、旅游集团和地产企业,在区域土地综合开发项目上,都越来越 多地指向了“旅游综合体”这一全新模式。据统计,截至目前为止, 国内涉足旅游综合体的公司超过 100 家,在全国布局了上百个旅游综 合体项目,南至海南岛,北到长白山,西至大漠边睡新疆,东沿海岸 线蔓延。这一趋势,在未来五年甚至更长一段时期内必将继续存在, 这是中国旅游产业转型的方向、中国地产开发创新的方向,也是政府 引导区域升级的方向。 一、何为“旅游综合体” (一)概念 (二)特征 “旅游综合体”出现,是“旅游消费模式升级(从单一观光旅游到综 合休闲度假)、景区发展模式升级(从单一开发到综合开发)、地产开 发模式升级(从传统住宅地产到综合休闲地产)”三大升级共同作用 ;.. . 的结果。从这个意义上看,更印证了“旅游综合体”必然是推动中国 旅游产业再次升级的主力引擎,也决定了其核心特征包括以下五个方 面: 1.以一定的旅游资源与土地为基础。这是旅游综合体打造的前提所 在,需要指出的是,这里说的旅游资源,是包括人工打造的资源在内 的泛旅游资源的概念,如何转化成具有独特吸引力的旅游产品是其核 心指向。土地资源,可大可小,它决定了旅游综合体的规模大小,影 响着产品的配比结构。 2.以旅游休闲功能为主导。作为旅游综合体,旅游休闲功能必须是主 导,基于泛旅游产业综合发展的构架,融合观光、游乐、休闲、运动、 会议、度假、体验、居住等多种旅游功能在内的“综合旅游休闲”的 概念,当然,在实际开发中的功能综合配置,不是多种功能的简单的 大糅合,而是要根据具体情况,侧重打造其中某一项或几项功能。 3.以土地综合开发为手段。旅游综合体,实际上根本就是以旅游休闲 为导向的土地综合开发利用的一种手段,其目标是通过综合开发,进 行多功能、多业态的集聚,以旅游发展提升土地价值、推动衍生产业 发展、多元文化互动,最终实现开发回报的最优化。 4.以休闲地产产品为核心。在此说的休闲地产产品,既包括度假酒店 地产、休闲商业地产(商街)、休闲住宅地产三大核心类别,也包括 其他特色主题地产如创意地产,这是旅游综合体开发最核心的一个板 块,是赢利的核心所在。 ;.. . 5.以较高品质服务为保障。作为旅游开发的升级模式,旅游综合体必 须拥有超越一般景区的较高品质的服务作为保障,才能够实现良好的 运营。 (三)作用 从大的层面上来说,一个成功的旅游综合体,对于提升城市品牌形象、 提供更多就业岗位、推动产业转型升级等方面都有巨大作用。 从旅游发展的角度来说,旅游综合体实际上有三大作用: 其一,推动区域旅游从“观光时代走向休闲时代”。 其二,推动区域旅游从“景区时代走向旅游目的地时代”。 其三,推动旅游开发从“单一产品时代走向综合体时代”。 从地产开发的角度来说,旅游综合体为大地产开发特别是旅游休 闲地产的开发提供了一种创新的模式;按照“旅游综合体”的特色模 式进行旅游休闲导向的土地综合开发,实现地产开发与综合旅游休闲 发展的完美融合,为旅游休闲地产的创新开发带来了巨大的空间,东 部华侨城正是一个最为成功的典型。 二、“旅游综合体”有哪些类别 旅游综合体的分类依据有多种,这里只介绍两种。 其一,从品质上来说,可以分为一般旅游综合体和国际旅游综合体(实 际上这里的国际,更多的是指“具有国际水准”的意思,如西溪天堂 国际旅游综合体)两种。 其二,事实上,我们认为,旅游综合体的分类,基于核心资源、核心 产品或核心功能来划分,在规律性的把握上,更有现实的意义,由此 ;.. . 一般形成了“X+旅游综合体”的分类模式(X,指核心资源、核心产 品或核心功能),这些分类在实际的情况中又有交叉,但主要包括以 下十大类别: 1.温泉旅游综合体,如珠海海泉湾、北京温都水城、柏联 SPA。 2.滨海旅游综合体,如海南清水湾。 3.主题公园综合体,如深圳华侨城、成都温江国色天香。 4.乡村旅游综合体,如成都五朵金花。 5.高尔夫旅游综合体,如深圳观澜湖、杭州富春山居高尔夫。 6.文化创意旅游综合体,如杭州南宋御街、上海新天地、楚雄彝人古 镇。 7.休闲商业旅游综合体,如上海豫园。 8.主题酒店旅游综合体,如西溪天堂、澳门威尼斯人度假村。 9.生态休闲旅游综合体,如东部华侨城、恩龙世界木屋村。 10.休闲新城旅游综合体,如甘肃冶力关、京津新城。 三、如何打造“旅游综合体” (一)确立综合打造为指向 综合打造的指向,既是旅游综合体的核心特征,也是打造旅游综 合体的第一要领。实际上包括四大含义:其一,是土地的综合开发。 旅游休闲导向型的土地综合开发,是旅游综合体打造的本质所在,所 谓“复合型资源、综合性利用”的思想。其二,是产业的综合发展。 旅游综合体,是从单个旅游项目到综合旅游聚集区的转变,实际上是 包括地产、商业、会展、创意、体育、文化等在内的泛旅游产业的综 ;.. . 合发展架构,当然,不同的旅游综合体,产业的侧重将不同。其三, 是功能的综合配置。旅游综合体,区别于传统旅游景区的特色之一, 就是聚集了多种旅游功能,既要突出某项功能,又能够一站式满足游 客全方位的旅游体验需求。其四,是目标的综合打造。一个成功的旅 游综合体,实际上完全有可能发展成为“城市特色功能区、旅游休闲 新地标、城市文化新名片”,这是一个综合目标的构架,已经超越了 一般旅游区的层面,而对城市、文化同样有着巨大影响。 (二)确立定位突破为先导 在旅游综合体未来的发展中,必然面临激烈的竞争,赢得竞争的 关键,在于定位的突破,主要包括两个方面:其一,是区域功能定位。 就是要跳出地块,在区域旅游一体化的结构中,通过发挥自身的比较 优势,明确自身在区域发展格局中的定位,这是旅游综合体融入大区 域城镇发展与旅游发展的前提。其二,是开发主题定位。实际上就要 面向市场需求,以创造差异化的吸引力与感召力为指向,整合自然旅 游资源、文化旅游资源和社会旅游资源三大资源,凸显放较优势, 形成一个独特性的主题(案名),即要找到“旅游综合体”打造的灵 魂,这个灵魂将指导旅游综合体个性文化与特色意境的构建,是非常 重要也极具难度的一个环节。 (三)确立功能构架为核心 功能构架的确立,是旅游综合体打造的核心所在。旅游综合体在 功能构架上,绝不是各种功能简单的堆砌和罗列,而是要充分研究其 主要作用、内在关系和互动模式。 ;.. . 1.打造核心吸引中心。打造核心吸引中心,是面向市场需求,创新整 合开发核心资源,目的是创造一个或多个独特的核心吸引物,这是创 造核心吸引力的基石所在,可以是一个或多个核心旅游休闲项目—— 观光景区、主题公园(乐园)、场、赛车场、影视城、特色街区、 温泉养生中心、高尔夫球场、特色酒店、主题博物馆。 核心吸引中心的打造是吸引人流、提升土地价值的关键所在。这是旅 游综合体打造的关键,需要对旅游产品有着深入的研究与创新能力, 才能实现。 2.构造休闲聚集中心。构造休闲聚集中心,是为满足由核心吸引物带 来的客源的各种休闲需求而创造的综合休闲产品体系,实际上是在泛 旅游产业构架下各种休闲业态的聚集(Mall 构架的游憩方式),主要 包括主题酒店群、特色商街、主题演艺、高尔夫球场、水上游乐项目、 滑雪场等。 核心吸引中心把人流吸引进来,也形成了最初的消费,但要留住人流 并扩大其消费,就需要创造更多的休闲产品,激发并满足人流的休闲 消费需要,让其成为旅游休闲目的地,即构造休闲聚集中心。这是旅 游综合体的主体功能部分。 3.创造延伸发展中心。创造延伸发展中心,主要是延伸发展地产业(利 润主要来源)、泛旅游产业、现代服务业等相关产业,这是获取土地 开发巨大收益的重中之重。 对于旅游综合体,核心吸引中心与休闲聚集中心,是关键所在,也是 旅游经营的主要依托,这两部分的成功开发将极大地提升土地价值与 ;.. . 品牌价值,也能够创造可持续的现金流。但是,要真正获得土地开发 上的巨大回报,必须进行延伸发展,主要是休闲地产社区、会议会展 和文化创意产业的开发,以及现代农业、现代服务业的开发等,最终 形成一个泛旅游产业的发展构架。尤其休闲地产,是最重要的延伸发 展中心,包括高端居住小镇、度假公寓、养生社区、研发园区、文化 创意产业园区、企业总部基地等多种形态。 考虑到住宅价值体现的周期较长,先期可以先推出部分休闲地产项 目,以便快速回笼资金。 (四)确立操作运营为支撑 由于是一个复杂的综合旅游发展模式,旅游综合体对于运营的 要求极高,也具有相当的难度。在此,我们立足推进项目操作的角度, 从两个方面来谈初步的操作建议: 1.寻求专业化、落地化的高水平的智力支持。 目前,由于竞争相对激烈,从前期拿地到实际开发,都需要一个 高水平的开发方案。这就要求政府或开发企业十分重视旅游综合体开 发方案(包括策划、规划、设计和运营咨询)的编制,在实际操作中, 要靠高水平的智力支持来实现。我们认为,对于相对复杂的旅游综合 体来说,高水平的智力支持应当具备以下两项能力: 第一,具备多专业配合的团队构架——透析泛旅游产业的团队大 构架,特别是旅游产品、度假酒店、休闲地产、投资运营和土地综合 开发的专业人才。 第二,具备全程化咨询的服务能力——即要具备从创意策划到落 ;.. . 地运营的综合能力,因为一个成功的旅游综合体开发方案,必须有灵 魂、有骨架、有血肉、能成长,缺一不可。而“策划找灵魂、规划搭 骨架、设计长血肉、运营促成长”各有不同,因而能够落地的规划设 计机构必须是策划、规划、设计、运营咨询一体化的构架。 2.选择特色化、创新化的高水准的运营模式。 真正的旅游综合体,对旅游综合运营的要求非常高,要体现全局性、 长期性、品质性,在实际的操作中,应该有两种这样的选择:其一, 是独立开发,独立运营的模式。在全国,能够这样做的企业并不多, 主要是大型旅游集团或已经转型旅游领域多年的大型地产集团,如华 侨城、港中旅、国旅、龙城控股、方特、卓达等。其二,是统筹开发, 合作运营的模式。这里面就会形成一个新的运营主体——旅游综合体 运营商,类似于城市运营商、区域运营商,主导地块的规划与开发, 并且是一个招商平台、融资平台、营销平台,做一级半开发,除了开 发并独立运营自身比较擅长的项目外,综合体内的其他项目则通过战 略合作的方式来落实具体运营,如酒店、商业街、娱乐项目等等。 故而,一个旅游综合体既要有自己的一个专业的主体运营公司,同时 要根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴,共同来管理运营项 目,才能够为目标客群提供周到的综合服务。 ;..

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